房地产企业“甲供材”涉税法律风险提示

房地产财税咨询 2021-12-09

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一、什么是“甲供材”？

“甲供材”就是甲方（房地产开发企业）提供全部或者部分施工材料，由乙方（施工单位）在项目施工过程中使用。

一般来说，施工单位有两种计税方式，一般计税或者简易计税。在甲供材模式下，施工单位无论选择一般计税还是简易计税都会存在房地产企业重复扣除“甲供材”而少缴土地增值税、增值税、企业所得税的情况，也是稽查重点关注的焦点问题。

二、施工企业与房地产企业签订的含“甲供材”合同时，是按照一般计税方式还是简易计税方式为房地产企业开票？

一般情况下，施工企业可以选择一般计税，开9%增值税发票，也可以选择简易计税，开3%增值税发票但是同时满足以下条件时，施工企业必须按照简易计税方式为房地产企业开票。

具体依据：根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

综上，简易计税适用条件主要是三项：

1.适用主体：建筑工程总承包单位。2.适用客体：承建房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程。3.材料限制：采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的。

划重点：房地产开发企业与施工企业签订甲供材合同，如果想让施工企业按照一般计税方式，开具发票，房地产开发企业只能购买这四种材料之外的材料。施工企业不承担房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程，可以按照一般计税方式。

所以，在签订甲供材合同时，一定要提前预判，注意区分一般计税和简易计税方式的对合同内容的不同要求，合理统筹计税方式。

三、甲供材情况下工程造价问题

甲供材的工程造价就是施工企业与房地产企业签订甲供材合同的合同价。

工程造价是房地产开发企业控制项目成本的重要依据、重要源头。

工程造价必须与增值税计税方法相匹配。

增值税两种计税方法，一般纳税人使用一般计税方法；小规模纳税人适用简易计税方式。

建筑施工企业大都是一般纳税人，建筑施工企业与房地产开发企业合作，一般按照一般计税方式计税。但是根据《国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）第三条：《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。特殊情况下，作为一般纳税人的建筑施工企业可以按照简易计税方式。

一般计税方式下，计征增值税的甲供材工程的工程造价=（不含增值税的人、材、基＋政府规费+合理利润）×（1+9 %）

简易计税：甲供材工程造价=（含增值税的人、材、基＋政府规费+合理利润）×（1+3 %）

四、什么情况下房地产企业需要走招投标？

依据：根据《中华人民共和国招投标法》第三条规定：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招投标。（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资产投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

《工程建设项目招标范围和规模标准规定》规定的上述各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于第1、2、 3项规定的标准。但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

国家招投标相关法律法规政策规定，政府投资项目必须走招投标。

五、在有甲供材的情况下，需要走招投标的房地产开发企业如何招投标、签订合同的问题？

在“甲供材”情况下，现实中有两种现象，一种是招标时将甲供材含在总合同里面一起招标。比如工程总造价是1000万，含200万的甲供材部分。房地产企业可以以1000万总价招标，签订合同时候以1000万为合同总价格。一种是将甲供材合同单独剥离出去单独招标。比如工程总造价是1000万，含200万的甲供材部分。房地产企业可以以800万总价招标，签订合同时候以800万为合同总价格。

从风险管理和税收管控角度，第二种情况比较好。按照不含甲供材的800万总价招标并签订800万元的合同价，开具800万元的发票。

实践中，房地产企业与施工企业按照含甲供材价格的总价招标，按照含甲供材价格的总价签订合同情况较多。此种情况下，工程结算时，有两种结算方法即总额法和差额法。

举例：1000万的项目工程造价，其中含200万甲供材，按照1000万招标，合同签订的是1000万，假设工程结算额和工程造价一致，按照1000万开票，付款。

如果房地产企业工程结算时选择差额法，就是按照不含200 万元的工程结算，即按照800万开票、付款。

第二种方式下，没有大的涉税风险，正常纳税即可。但是现实中出于利益等各方面驱动，房地产开发企业往往选择总额法进行进行工程结算。合同额是1000万元，发票金额1000万元，实际支付的800万。

按照总额法进行结算，房地产开发企业会出现重复扣除成本、少缴纳增值税、企业所得税、土地增值税，为今后的稽查埋下隐患埋下地雷。

增值税：施工企业给房地产开发企业开据1000万的发票，含200万的甲供材，按照一般计税方法，房地产开发企业抵扣了施工企业开的1000万发票里面含的200万甲供材部分，多扣了 200万的增值税进项税（9%）。同时，房地产开发企业向供应商购买200万甲供材料，供应商给房地产开发企业开11%的专票，房地产开发企业的甲供材200万抵扣了两次增值税进项税，一次抵扣13%、一次抵扣9%。

企业所得税：房地产开发企业收到施工企业含200万甲供材的发票1000万计入开发成本，同时，收到材料供应商200万元材料购置费介入成本，房地产开发企业所得税重复扣除了两次200万的甲供材成本。

土地增值税在计算增值额时多扣了甲供材成本，多加了扣除项目总和，同时在20%加计扣除时，同样存在多扣甲供材成本问题。

此种情况下，房地产开发企业少缴纳了企业所得税、增值税、土地增值税，将来必是税务稽查的重点。

总结：如果房地产开发企业选择含甲供材招标、含甲供材签订合同，按照总价法结算，将甲供材部分视同销售，房地产开发公司无法开具买卖发票，给后期计入成本和工程结算带来困难。

如果房地产开发企业选择含甲供材招标、含甲供材签订合同，在工程结算下，按照差额法结算，施工企业开800万发票，房地产开发企业支付800万工程款，就可以避免成本计入困难、重复扣除甲供材成本导致少缴纳税款进而被税务机关重点稽查等问题。

本文源自：云南安胜律师事务所，作者：梁敏行

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